Chi fosse interessato ad acquistare o affittare appartamenti di lusso, sarà di certo coinvolto da quello che stiamo per scrivere. In questo articolo vogliamo infatti prendere in esame una sentenza della Corte di Cassazione, fondamentale per stabilire i casi in cui un immobile deve essere considerato di lusso. Un aggiornamento giurisprudenziale molto importante per un settore in costante espansione come quello delle abitazioni di lusso.
La sentenza 2010/2018: ecco cosa c’è da sapere
Perché un immobile debba essere considerato di lusso, ci sono diversi parametri. Essi sono descritti all’interno del Decreto Ministeriale 2 agosto del 1969, che stabilisce otto punti per delineare le caratteristiche entro cui un appartamento rientra tra i beni di lusso. Un aspetto importante e da non sottovalutare, considerando il fatto che gli appartamenti di lusso non godono delle agevolazioni sulla prima casa.
Tra questi otto punti ce n’è uno in particolare sul quale la giurisprudenza è intervenuta, tramite una sentenza della Corte di Cassazione.
La legge stabilisce che un immobile con una superficie superiore ai 240 mq debba essere considerato di lusso. Ma la superficie da considerare non è solo quella abitabile. Bisogna prendere in considerazione il parametro dell’utilizzabilità, prima ancora che quello dell’abitabilità. Tra i requisiti citati nel Decreto Ministeriale n.2 del 1969 non rientrano i balconi, le terrazze, posti auto e le cantine.
Proprio su questo aspetto interviene la sentenza 2010/2018 della Corte di Cassazione, che dirime la controversia tra il proprietario di un immobile e l’Agenzia delle Entrate. La controversia in questione riguardava un sottotetto e una seminterrato che, se conteggiati, avrebbero fatto sì che l’abitazione superasse i 240 mq.
La Corte di Cassazione ha stabilito che soffitta e seminterrato, proprio perché non espressamente citati dal Decreto Ministeriale tra gli elementi da escludere, vanno considerati a tutti gli effetti come zone utilizzabili della casa. In questo modo l’immobile in questione è da considerarsi di lusso, e il proprietario non ha diritto alle agevolazioni riguardanti la prima casa.
In prima istanza le Commissioni tributarie si erano schierate a favore del proprietario dell’abitazione (poiché sia il sottotetto che il seminterrato erano privi dei requisiti di abitabilità), ma è stata la Corte di Cassazione, attraverso questa sentenza che farà senz’altro scuola, a cambiare le carte in tavola.
Per ciò che attiene alle agevolazioni o sanzioni previste sulle prima casa, vanno poi considerate anche le disposizioni introdotte dal Dlgs 23/2011. Tale decreto stabilisce che l’esclusione dalle agevolazioni riguardanti la prima casa non dipendono più solo dalle caratteristiche abitative e di superficie dell’appartamento ma dal fatto che l’appartamento stesso rientri o meno nelle categorie catastali A1, A8 e A9.
Gli altri requisiti che delineano un appartamento di lusso
Gli altri requisiti per stabilire quando un immobile debba essere considerato di lusso, ci vengono forniti dal Decreto Ministeriale n.2 del 1969. Eccoli in maniera riassuntiva.
Art.1- Abitazioni su aree destinate dagli strumenti urbanistici come parco o villa privata.
Art. 2-Abitazioni realizzate su aree che abbiano un lotto non inferiore a 3000 mq ad esclusione delle zone agricole
Art. 3-Abitazioni che fanno parte di fabbricati con una cubatura superiore a 2000 mc., realizzati su lotti in cui la cubatura edificata sia inferiore di 25 mc. per ogni 100 mq di superficie dedicata ai fabbricati
Art. 4- Abitazioni comprensive di una piscina di almeno 80 mq o campi da tennis con superficie non inferiore a 650 mq.
Art.5- Abitazioni con una superficie superiore a 200 mq (ad esclusione di balconi, terrazze, cantine, soffitte ecc.) aventi un’area scoperta almeno di sei volte superiore a quella coperta
Art. 7 –Abitazioni costruite su aree destinate all’edilizia in cui il costo del terreno coperto superi di una volta e mezzo il costo dell’abitazione
Art.8-Tutte le abitazioni che abbiano almeno 4 caratteristiche tra quelle elencate nei precedenti articoli.
A questi articoli va ovviamente aggiunto anche l’art. 6, quello cioè che è stato oggetto della sentenza da parte della Corte di Cassazione.